El mercado inmobiliario en materia de arrendamientos urbanos está viviendo un momento histórico debido a la entrada en vigor de la Nueva Ley de Vivienda 2023, pero ¿Qué ocurre con el alquiler de renta antigua?
¿Qué es un alquiler de renta antigua?
Se considera que entran dentro de la modalidad de alquiler de renta antigua, todos los contratos de arrendamiento celebrados en España entre 1964 y 1985. El objetivo principal era conceder cierta seguridad jurídica y de vivienda a los arrendatarios. Estos contratos se celebraban de por vida en favor de los inquilinos, que, a su vez, podían heredarlos en favor de sus cónyuges e hijos tras el fallecimiento.
La principal característica del alquiler de renta antigua eran sus precios bajos. Un importe que no podía subirse según los cambios del mercado inmobiliario y el valor del dinero. Por otra parte, y como ya adelantamos, el alquiler de renta antigua tiene la peculiaridad de ser un arrendamiento de larga duración, pudiendo ser heredado de padres a hijos siempre y cuando se cumplieran ciertas condiciones. Todas estas características suponen un gran beneficio para los inquilinos, pero no así para los arrendadores, que solo pueden rescindir el contrato en ciertas ocasiones.
¿Dónde se regula el alquiler de renta antigua?
Que el importe de un alquiler de renta antigua no pueda subirse se debe a la ley que los regula. Este tipo de arrendamientos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, algunos puntos, por la disposición transitoria segunda de la LAU vigente hoy en día y que rige a la mayoría de los contratos de alquiler.
No fue sino hasta 1994 cuando entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como la conocemos hoy en día, aunque también ha sufrido diversas modificaciones a lo largo de los años. Sin embargo, en esta disposición se estableció el vencimiento del contrato por anualidades. Una vez cumplida la anualidad, el propietario de la vivienda puede modificar el alquiler, pero siempre y cuando lo haya comunicado de forma fehaciente al inquilino.
Es así como los alquileres pueden actualizarse según lo dispuesto en el contrato, pero también acogiéndose a lo dispuesto por la Ley. En este último caso, el incremento del alquiler debe ser siempre favoreciendo al inquilino y eligiendo entre el IPC o el valor catastral del inmueble. Sin embargo, la Nueva Ley de Vivienda 2023, determina que la actualización de la renta debe hacerse no por el IPC sino atendiendo el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), teniendo una limitación del 2%.
Por su parte, el alquiler de renta antigua debe actualizarse (por anualidades), y de forma proporcional, según:
- El índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo.
- El Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida.
¿Cómo afecta al arrendador el contrato de renta antigua?
Cabe destacar que un alquiler de renta antigua, que en principio no podía subirse, hoy en día sí puede actualizarse, pero este incremento tiene ciertos matices. El arrendatario puede oponerse a la subida del precio del alquiler. Esto conlleva a que el contrato se extinga en los próximos ocho años, cosa que no ocurre con los alquileres actuales que, en caso de subida, se extinguen al cumplirse la anualidad.
Y es que el alquiler de renta antigua se prorroga, de forma obligatoria, cuando se vence el plazo pactado en contrato para el arrendador y de forma potestativa para el inquilino. Esta prórroga ocurre aún cuando un tercero suceda al arrendador en derechos y obligaciones, es decir, aún cuando el inmueble deje de ser propiedad del arrendador original.
Una de las dificultades que encuentran los arrendadores de un alquiler de renta antigua es la imposibilidad de rescindir el contrato. Pero también se enfrentan a la dificultad para percibir rentas superiores y que se ajusten al nivel de vida de hoy en día.
Por último, ser arrendador de una vivienda de alquiler de renta antigua impide venderla (con arrendatarios incluidos) a buen precio.
Excepciones a la prórroga del arrendamiento antiguo
Aunque el alquiler de renta antigua tenía un carácter, aparentemente vitalicio, existían algunos supuestos que impedían la prórroga indefinida:
- Cuando el arrendador necesite la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
- Si el arrendador tiene intención de derribar la finca para la edificación de otra que tenga, por lo menos, un tercio más de viviendas.
- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el plazo de un año.
- En caso de que el arrendatario ocupe dos o más inmuebles en la misma población y cuando el uso de estas propiedades no sea indispensable para cubrir sus necesidades.
- Cuando el inquilino tuviere una oferta para ser titular de una vivienda desocupada, de características similares a la arrendada, en el plazo de seis meses anteriores a la presentación de la demanda.
