Las claves para entender el nuevo Índice de Referencia del Precio del Alquiler

En mayo del 2023 entraba en vigor la Nueva Ley de Vivienda, que ha supuesto una serie de cambios para el mercado inmobiliario. Una de estas reformas se relaciona con la regulación del precio de los arrendamientos. En ese sentido, el Gobierno publicó, en febrero de este 2024 el Índice de Referencia del Precio del Alquiler y que entró en vigor este 13 de marzo. Desde Inmorenta te contamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el Índice de Referencia del Precio del Alquiler?

El nuevo sistema tiene como objetivo ejercer cierto control sobre el precio de los arrendamientos en las zonas tensionadas y que, por lo tanto, los alquileres bajen en estas zonas considerablemente. El Índice de Referencia del Precio del Alquiler ofrece un rango de valores, más que nada a título orientativo. Con este sistema, los arrendadores podrán establecer la renta de los nuevos contratos de alquiler.

El nuevo índice es de carácter estatal y entró en vigor este 13 de marzo. Sin embargo, eso no significa que sea de aplicación inmediata en todas las Comunidades Autónomas. Y es que, en materia de arrendamientos y en función del nuevo sistema, solo las comunidades que declaren una zona como tensionada podrán adoptar dicho índice.

El Índice de Referencia del Precio del Alquiler solo se aplicará en las zonas tensionadas

De momento, el nuevo índice solo se aplicará en Cataluña, siempre y cuando la Generalitat no decida lo contrario. ¿Y las demás comunidades? Todas las comunidades que deseen adherirse a este sistema pueden hacerlo, pero de nuevo, es necesario haber hecho la declaración de las zonas consideradas como tensionadas. Recordemos que las zonas tensionadas son aquellas en las que puede existir riesgo de falta de oferta y/o exceso de demanda.

Y sí, las zonas tensionadas son algo que se estableció en la Ley de Vivienda 2023, pero son las comunidades las que tienen potestad para delimitarlas. En virtud de estas zonas se podrá hacer la aplicación del Índice de Referencia de Precios del Alquiler.

¿A quién se aplicará el índice de referencia?

El principal objetivo del nuevo índice es controlar el alquiler en las zonas tensionadas, de manera que el precio de la vivienda en estas zonas sea mucho más asequible. En este sentido, los propietarios están obligados a limitar el precio máximo de las viviendas que entreguen en alquiler. Pero cabe señalar que no todos los arrendamientos de una zona tensionada se verán afectados:

  • Nuevos contratos en zonas tensionadas con gran tenedor. El precio máximo no podrá ser superior al Índice de Referencia del Precio del Alquiler.
  • Nuevo contrato para vivienda no alquilada en los últimos cinco años. La renta máxima no puede superar al índice, sin importar que el casero sea un gran tenedor o un pequeño propietario.
  • Arrendamiento nuevo en zona tensionada y con pequeño propietario. El precio del contrato anterior puede mantenerse y es posible hacer el incremento de la renta del 3%. En este caso, el alquiler puede ser mayor al índice.

¿Cómo funciona la limitación al precio del alquiler?

Es muy importante no confundir la limitación del 3% recogida en la Ley de Vivienda con el Índice de Referencia del Precio del Alquiler. El 3% se aplica a todos los contratos de alquiler, sean nuevos o que vayan a renovarse y sin importar el estado de la vivienda. El índice, por el contrario, solo se aplica en las zonas tensionadas.

Además, la aplicación del índice se hace según ciertos parámetros en los que se tiene en cuenta el estado del inmueble. El nuevo sistema establece un rango dentro del cual los arrendadores podrán delimitar el precio de la vivienda y que, como hemos mencionado, dependerá de las características de la propiedad:

  • El año de construcción de la vivienda.
  • La superficie (entre 30 y 150 metros cuadrados).
  • La calificación energética (de la A a la G).
  • El estado de conservación (perfecto, bueno, necesidad de reformas o deficiente).
  • Si cuenta o no con ascensor.
  • Si el piso se alquila amueblado o no.
  • Altura de la vivienda, es decir, si se encuentra en un bajo, pisos intermedios o ático. También se tendrán en cuenta las vistas especiales.
  • Si se alquila con plaza de garaje dentro del mismo edificio; si cuenta con zonas comunitarias (jardín, azotea, piscina, servicios de ocio, etcétera) de acceso a los arrendatarios.
  • Si el alquiler incluye servicio de consejería y de seguridad.
Para determinar el precio según el índice, se tiene en cuenta el estado de conservación de la vivienda

Básicamente, si una vivienda se encuentra en perfecto estado de conservación, tiene una calificación energética alta y se incluyen múltiples servicios en el contrato de alquiler, puede alquilarse a mayor precio. Eso sí, la renta se establece según el rango determinado por el índice. Para saber los precios máximos, solo necesitas dirigirte a la web del Ministerio de Vivienda e introducir la referencia catastral del inmueble o la dirección completa.

Una vez que se localiza el inmueble, se rellena el apartado de «Datos de la Vivienda» donde se colocan la superficie, el estado de conservación, etcétera. Después, el Índice de Referencia del Precio del Alquiler, proporciona un rango de precios que son los que debes de tener en cuenta. Recuerda, esto solo puede hacerse, actualmente, en las zonas que hayan sido declaradas como tensionadas.

Por último, es importante destacar que el Índice de Referencia del Precio del Alquiler se actualizará de forma anual y entrará en vigor desde el momento en el que una Comunidad Autónoma declare como tensionada una zona, durante tres años prorrogables (si se reúnen las circunstancias).

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