Fue el 26 de mayo cuando entró en vigor la nueva Ley de Vivienda 2023, una disposición que ha supuesto una revolución para el mercado inmobiliario. Esta normativa establece, por ejemplo, los límites para la subida del precio del arrendamiento. Te contamos todo lo que necesitas saber tanto si eres arrendador como arrendatario.
Conceptos de la Ley de Vivienda 2023
Para poder entender la Ley de Vivienda 2023 es necesario que comprendas dos conceptos fundamentales: zona tensionada y gran tenedor. Y es que, a lo largo del texto legislativo, se hacen varias menciones de estos dos conceptos que, además, son clave.
Para que un área sea considerada como zona tensionada debe reunir, por lo menos una de las siguientes condiciones:
- Que el precio medio del alquiler o la cuota de la hipoteca sea más del 30% de los ingresos promedio de los hogares.
- El precio de compra o de alquiler debe haber subido tres puntos porcentuales por encima de la inflación regional o IPC, en los últimos cinco años.
Cabe señalar que las comunidades autónomas cuentan con la autoridad para determinar si una zona está tensionada o no, de acuerdo a los criterios antes descritos.
En cuanto al concepto de gran tenedor, hay que recurrir, de nuevo, a la definición de zona de mercado tensionada y no tensionada. En una zona no tensionada, el gran tenedor será aquella persona que cuente con más de 10 inmuebles de uso residencial o tenga más de 1.500 metros cuadrados construidos para uso residencial. Aquí se excluyen los garajes y trasteros.
En la zona tensionada, el gran tenedor es aquel que posee cinco o más inmuebles urbanos. Como ya adelantamos, cada comunidad tiene plena potestad para aplicar la definición de zona tensionada. ¿Y si decide no hacerlo? Entonces el gran tenedor será aquel que tenga 10 o más inmuebles.
Regulación del precio del alquiler en la Ley de Vivienda 2023
Una de las novedades de la Ley de Vivienda 2023 es la regulación del precio del alquiler. Estas regulaciones dependerán de si se trata de un contrato nuevo o de una renovación.
El caso de los nuevos contratos
Si se trata de la firma de un nuevo contrato y la vivienda está en una zona tensionada, se determina el precio del alquiler de la siguiente manera:
- Gran tenedor. Se define el precio del arrendamiento de acuerdo al índice de referencia establecido por cada ayuntamiento. Se trata de un precio máximo que puede cobrarse por el alquiler de la casa. La limitación al precio del alquiler también se extiende a los pequeños propietarios, pero solo si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años.
- Si no eres gran tenedor, entonces el precio del alquiler no podrá ser superior al último arrendamiento vigente actualizado. Recuerda que las limitaciones al precio del alquiler se sitúan en un 2% (2023) y un 3% (2024). El importe puede aumentar en un 10% siempre y cuando se haya renovado la vivienda en los dos años anteriores y la eficiencia energética se haya optimizado en un 30%. También se aplica cuando se mejora el acceso a la propiedad o si se firma un contrato por un período de 10 años o más.
Actualizar el precio del alquiler vigente
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023, los contratos se actualizaban en función del IPC. Si, por ejemplo, este aumentaba en un 4%, se podía incrementar el alquiler un 4%. ¿Y ahora? La ley contempla dos situaciones distintas.
En el caso de los contratos actualizados hasta el 31 de diciembre de 2023, entonces la renta no puede aumentarse más de un 2%. Si no eres gran tenedor, puedes negociar un incremento superior, pero siempre que el inquilino esté de acuerdo.
Cuando se trate de contratos actualizados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, entonces el incremento puede ser de hasta un 3%. De nueva cuenta, si no eres gran tenedor, puedes subir más el precio, siempre y cuando el arrendatario acepte.
Actualización del alquiler en 2025
Ya hemos visto lo que ocurre en 2023 y cómo se actualizará el alquiler para 2024. ¿Cómo se calculará el precio para 2025? La Ley de Vivienda 2023 es muy clara, pues ningún arrendamiento se actualizará siguiendo el IPC. Se espera que, para antes del 31 de diciembre de 2024, se haya creado un índice de referencia común que permita actualizar las rentas cada año. El objetivo de este índice será evitar aumentos desorbitados.
Otras disposiciones de la Ley de Vivienda 2023
Sin duda alguna, lo relativo al precio del alquiler es uno de los puntos fuertes de la nueva Ley de Vivienda 2023, pero no es lo único que regula.
Obligaciones del inquilino: IBI y gastos de comunidad
Independientemente del precio del alquiler y sus regulaciones, la nueva ley permite a los propietarios cobrar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y los gastos de comunidad a los inquilinos. Esto incluye los servicios de recolección de basura, así como los gastos de la comunidad de propietarios. Cuidado, pues en las zonas tensionadas esto se aplica si el contrato de alquiler anterior ya lo incluía, pero en caso contrario, no se pueden añadir al precio del arrendamiento.
Desahucios, un riesgo para el arrendamiento
Uno de los aspectos de la ley que más revuelo ha causado es el de los desahucios. Y es que, en caso de impago, el proceso podrá aplazarse a más de dos años. Por eso es muy importante no solo conocer bien la situación financiera del inquilino, sino también tomar otras medidas como pedir un mes de depósito o contratar los servicios de una agencia de alquiler garantizado.
Información para inquilinos y compradores
Los arrendatarios y compradores de una vivienda tienen derecho a solicitar al propietario cierta información, antes de firmar un contrato de alquiler o compraventa. Dentro de la información exigible se encuentra, por ejemplo, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, la identificación registral, si existen cargas, gravámenes o afecciones, entre otras.
Incentivos fiscales en la Ley de Vivienda 2023
La Ley de Vivienda 2023 también trae algunos incentivos fiscales para los propietarios y entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024:
- El rendimiento neto positivo se reduce en un 90% si alquilas en una zona tensionada y si la renta inicial es, por lo menos, 5% menor que el precio del contrato anterior.
- El rendimiento neto positivo se reduce en un 70% si alquilas por primera vez en una zona tensionada o si los inquilinos tienen entre 18 y 35 años.
- Reducción del rendimiento neto positivo en un 60%, cuando se han hecho obras de rehabilitación en los dos años previos a la celebración del contrato. También se reduce en un 60% si el contrato se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023.
- En otros casos, el rendimiento neto positivo se reduce en un 50%.
